Подмосковные цены на недвижимость не так жестоки к покупателям, как столичные, поэтому относительно Москвы областные квартиры можно назвать доступными. Было бы желание и собственная квартира. Конечно, жителю Кемерово или Воронежа, после продажи "двушки" в среднем от $1500 до $2500 за метр, вырученной суммы не хватило бы на равноценную в Мытищах или Балашихе, где квадратный метр вторичного жилья уже достиг $4 тыс. Зато квартиру меньшей площади он мог себе позволить в "среднем" Подмосковье – Солнечногорске, Чехове или Ногинске. Правда, на равноценную двухкомнатную в этих городах рассчитывать сложно, но однокомнатную "взять" по силам. Вполне по деньгам сибирскому переселенцу равноценная квартира в Клину, Орехово-Зуево или Шатуре.
Дома, которые мы выбираем
Одни аналитики утверждают, что рынок подмосковной "вторички" поделен на равные доли между москвичами, жителями области и приезжими из других регионов. Другие уверяют, что добрую половину вторичного жилья скупают москвичи, которые имеют стопроцентную возможность улучшить жилищные условия только при условии переезда из столицы за МКАД. При этом размен Москвы на область происходит либо путем замены меньшей площади на большую, либо ради существенной доплаты при обмене московской квартиры на равноценную или на меньшую.
По мнению экспертов из информационно-аналитического агентства RWAY, на вторичном рынке жилья повышенным спросом пользуются дома, построенные либо в новом веке, либо те, в которых проживают местные влиятельные чиновники и бизнесмены. Дело в том, что такие строения почти всегда содержатся в отличном состоянии, имеют однородный социальный состав и необходимую инфраструктуру.
"У рядового покупателя наибольшим спросом пользуется панельное жилье – П44, П44Т и все его модификации, – говорит Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль". – При этом чем новее дом, тем быстрее будет продана в нем выставленная квартира: люди стремятся приобрести жилье, которое бы по максимуму соответствовало их потребительским предпочтениям. А среди таковых числится в первую очередь выгодное местоположение, развитая транспортная и социальная инфраструктура, отличные коммуникации, словом, те преимущества, которые присущи недавно возведенным домам".
При этом квартиры в новых домах на вторичном рынке самые дорогие. Ведь не остается без внимания большая площадь кухонь и комнат, просторные лоджии, новые технологии строительства, расширенная инфраструктура. Даже цены на них в ближайшем Подмосковье не столь существенно отличаются от равноценных столичных, правда, в домах, построенных на окраинах в 1960-80 годах. Например, трехкомнатную квартиру (80 кв. м) в новом доме в центральной части Мытищ или Подольска можно купить за 230-250 тыс. у. е. За эти деньги в конце прошлого года не без труда, но все-таки можно было подыскать квартиру в Медведково, Бирюлево, Марьино или Отрадном.
В то же время самыми раскупаемыми в области считаются кирпичные пятиэтажки, на долю которых приходится 18% от всего вторичного жилья. Средняя цена за квадратный метр в них укладывается в пределы $2400-2600. В прошлом году 13,5% новоселов приобрели квартиры в панельных пятиэтажках, стоимость которых чуть ниже – $2200-2400. Жить в панельных девятиэтажных домах предпочли 12,4% новоселов ($2500-2700 за кв. м.). Но самыми дорогими оказались кирпичные девятиэтажки – от $2650 до $2800. Правда, и покупателей на них пришлось только 10,7%. В пределах $2700-2850 цены на квартиры в 14-, 16- и 17-этажных домах, на долю которых приходится соответственно 4,2, 3,2 и 6% покупателей. Что касается самого дешевого жилья, то таким считаются 1-4-этажные дома, где, если повезет, средний квадратный метр можно прикупить за $2100.
По данным компании "Миэль", средняя цена на квартиры в панельных домах в зоне ближнего Подмосковья чуть выше, чем в кирпичных и монолитных строениях. Так, уровень цен в панельных домах составил $2699 за кв. м против $2694 и $2601 в кирпичных и монолитных соответственно. Во второй зоне "панель" оценивается в $2049 за кв. м, в то время как "кирпич" и "монолит" – $2030 и $1811. И наконец, в удаленных районах области панельные строения уже не числятся в безусловных лидерах, уступая в цене квартирам в монолитных домах: $1420 за кв. м против $1456. Правда, ценовая разница между ними, как видно, не принципиальна и находится в пределах статистической погрешности.
Что же касается общеобластных цен на тот или иной вид вторичной недвижимости, то почетное лидерство, независимо от зоны удаления, принадлежит квартирам в монолитных строениях – $2488 за кв. м. В то время как рост "монолита" с декабря 2006 года увеличился на 0,3%, "панель" и "кирпич" за этот же период упали на 4,6 и 4,5% соответственно.
Если составить "образ" самой дешевой квартиры, то она, как правило, малогабаритная, в 1-4-этажном доме с высокой степенью износа. А самую дорогую можно обнаружить в 9-14-этажном современном монолитном или кирпичном строении. Это квартира с большой площадью, удобной планировкой, в отличном техническом состоянии, и с прилагаемой к дому обширной инфраструктурной сетью.
Города подмосковной мечты
Естественно, наиболее часто случаются сделки по покупке и продаже вторичного жилья в ближайшем Подмосковье. Активная торговля недвижимостью всех сортов и видов "кипит" в Люберцах, Реутове, Балашихе, Мытищах, Химках, Красногорске, Раменском, Жуковском. Что касается "среднего кольца", то, по данным аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль", к самым популярным городам относятся Электросталь, Жуковский, Ногинск и Сергиев Посад. Наконец, хороший спрос на квартиры в Орехово-Зуево, Серпухове, Коломне, Клину, которые относятся к дальнему Подмосковью.
Однако для многих клиентов, которые имеют хорошую работу в столице, главным критерием при подборе жилья является доступность и качество транспортной связи с Москвой. И тут эксперты обращают внимание на очень важный "нюанс": при выборе квартир покупателю стоит прозондировать ситуацию на дорогах. Ведь в настоящее время во многих населенных пунктах ближнего Подмосковья не решена транспортная проблема. Например, весьма "пробочная" дорога ведет к городам на Ярославском и Горьковском направлениях. Соответственно, спрос на вторичное жилье в Королеве, Юбилейном или Пушкино не столь высок, как, например, в населенных центрах Калужского или Киевского направлений. На последнем, кстати, после недавней реконструкции практически исчезли пробки.
Как ни странно, но самый высокий спрос на рынке вторичной недвижимости приходится на города восточного направления, на долю которых приходится 34,2% всех продаж. Причем цены за квадратный метр в этом секторе – от $2350 до $2750. На 1% отстает северная часть области, зато здесь и квадратный метр подороже – от $2450 до $2900. Но самая дорогая недвижимость на западе Московского региона – от $2900 до $3000 за "квадрат". Правда, и желающих справить новоселье в этом регионе не так много – всего лишь 9% от общего числа покупателей. На юге области цены на квадратный метр не превышают $2550 за кв. м, а спрос на "вторичку" составляет 11,7%.
Если же говорить о конкретных городах, то самыми дорогими считаются районные центры ближайшего Подмосковья. В Балашихе, куда довольно трудно добраться в часы пик, цены за квадратный метр жилья на вторичном рынке доходят до $3700. Хотя, если хорошо поискать, можно найти и по $1500 за "квадрат". Понятно, что по таким смешным расценкам, соответственно, продается и самая "смешная" жилплощадь – в старых, полуразрушенных домах, с проблемными объектами инфраструктуры. В Щербинке квартиру можно купить по цене $1850-3400 за квадратный метр, в Химках – $1800-4400, в Мытищах – $1800-4100, в Реутове – $2000-4200, в Красногорске – $1750-4100.
